Skip to content 
Spis treści
Rękojmia za wady nieruchomości, czyli proces reklamacyjny zagwarantowany prawnie.
W celu ochrony konsumentów i kupujących ustawodawca określił przepisy, wraz z kryteriami narzucanymi z mocy prawa, precyzujące czym jest rękojmia za wady nieruchomości. Funkcjonuje ona niezależnie od umowy sprzedaży, którą strony same uzgodniły i określa zasady odpowiedzialności sprzedawcy za wady nieruchomości. Sama umowa sprzedaży nie może podważyć zasad rękojmi dotyczących sytuacji prawnej nieruchomości.
Artykuły 556-576 Kodeksu cywilnego regulują, na jakich zasadach udzielania jest oraz egzekwowana rękojmia za wady nieruchomości w przypadku wykrycia wad nabytego obiektu. Okres obowiązywania dla nieruchomości zakupionych po 25 grudnia 2014 roku obejmuje 5 lat od momentu wydania kluczy (w przypadku rzeczy ruchomych wynosi 2 lata).
Jeżeli nabywca zwrócił się o usunięcie wady, rękojmia za wady nieruchomości będzie obowiązywał od momentu, od którego sprzedawca jej nie usunął. W specyficznym przypadku umyślnego zatajenia wady przez sprzedającego nie obowiązuje upływ terminu do roszczenia z tytułu rękojmi – zostaje on wydłużony do lat 10 od przekazania nieruchomości nabywcy.
Prawne oraz fizyczne uchybienia, za które odpowiada rękojmia za wady nieruchomości.
Wady fizyczne nieruchomości to jedna część obszaru, jaki pokrywa rękojmia za wady nieruchomości. Drugi element obejmuje odpowiedzialność za wady prawne. W przypadku gdy deweloper sprzeda dwóm nabywcom dokładnie to samo mieszkanie lub kiedy orzeczeniem sądu został on pozbawiony możliwości rozporządzania danym mieszkaniem, lub domem – mamy do czynienia z wadą prawną.
Transakcje sprzedażowe na rynku wtórnym również są objęte rękojmią za wady prawne nieruchomości. Wady prawne powstają w sytuacji zatajenia przez sprzedawcę istotnych zapisów umowy lub innych obciążeń związanych z daną nieruchomością, w związku z prawami do tejże nieruchomości posiadanymi przez osoby trzecie.
Ponieważ nie ma obowiązku utworzenia zapisu w księdze wieczystej w przypadku umowy przedwstępnej, najmu, dzierżawy oraz umowy dożywocia, może okazać się, że nabywca dowie się o tego typu zapisie dopiero po podpisaniu umowy, właśnie wtedy mamy do czynienia z wadą prawną nieruchomości. Nabywca domu ma gwarancję własności, czyli, że nieruchomość nie narusza żadnych ograniczeń publicznoprawnych i nie wymaga postępowania sądowego – ten obszar pokrywa rękojmia za wady nieruchomości.
Rękojmia za wady nieruchomości i obowiązki z niej wynikające.
Kwestię odpowiedzialności za wady budowlane reguluje artykuł 655 Kodeksu cywilnego, dotyczący umowy o roboty budowlane oraz regulacje prawne z zakresu zawierania umów o dzieło na roboty budowlane, gdzie stronami są inwestorzy oraz wykonawcy.
Rękojmia za wady nieruchomości obliguje sprzedającego do niezwłocznego usunięcia usterki, bez tworzenia nadmiernych niedogodności dla nowego właściciela, który może też wnieść o obniżenie ceny lub nawet złożyć wniosek o odstąpienie od umowy kupna. W przypadku, gdy wada nie jest istotna, prawo do odstąpienia od umowy nie będzie zasadne. Przepisy wyjaśniają, iż obniżenie ceny powinno być w proporcji do ceny sprzedaży, czyli jaka jest wartość wady w stosunku do wartości nieruchomości bez wady. Rolą biegłego z zakresu robót budowlanych będzie oszacowanie wady, w przypadku gdy nabywca zawnioskuje o obniżenie ceny.
Gdy kupujący pisemnie zwróci się o odstąpienie od umowy, nie jest wymagana forma aktu notarialnego, ale też prawo do nieruchomości nie przechodzi automatycznie na zbywcę, jedynie wywołuje skutek obligacyjny. Ustawowe prawo do odstąpienia reguluje artykuł 494 Kodeksu cywilnego, według którego, strona odstępująca od umowy wzajemnej jest zobowiązana do zwrotu drugiej stronie wszystkich świadczeń, otrzymanych na mocy umowy. Może również żądać naprawienia szkody wynikłej z braku wykonania zobowiązania.
Notyfikacja wady, czyli w jakiej formie należy poinformować o jej wykryciu.
Notyfikacja oznacza skuteczne poinformowanie sprzedającego o istnieniu wady, jej rodzaju i wszystkich szczegółach, które jej dotyczą. Przepisy prawne nie precyzują, jaki powinien być właściwy sposób przekazania zgłoszenia o wystąpieniu wady, dlatego ustna forma jest uznawana za skuteczną na równi z formą pisemną.
Najkorzystniejsze jednak będzie skompletowanie pełnej dokumentacji dotyczącej wszystkich usterek na terenie nieruchomości, wraz ze zdjęciami, które warto dołączyć w celu pełniejszego wyjaśnienia skali zaistniałych uszkodzeń.
Sprzedający jest zobowiązany do ustosunkowania się do wniosku notyfikacji w terminie 14 dni, po upływie tego terminu przyjmuje się, że sprzedawca uznał za zasadne żądanie nabywcy, co do obniżenia ceny sprzedaży lub usunięcia wady.
Czym są ukryte wady lub uszkodzenia?
Wady lub uszkodzenia ukryte to wady mienia, których potencjalny nabywca zazwyczaj nie może stwierdzić podczas nawet bardzo szczegółowej kontroli i przy zachowaniu zwykłej czujności. Mogą one obejmować problemy, takie jak wadliwe okablowanie elektryczne ukryte za ścianami lub podpodłogowe przecieki powodujące pleśń. Inspekcje kupującego mogą nie ujawnić ukrytych wad, które nie są łatwo widoczne i wstępne sprawdzenie kupowanej nieruchomości nie, wykaże problematycznych obszarów, które w rezultacie niestety przysporzą problemów.
Co prawda, są dostępne usługi oględzin obiektu przy użyciu kamer termowizyjnych przez inspektora nadzoru budowlanego, ale nawet tak zaawansowana technologia nie jest w stanie zagwarantować braku wad, które mogą być przyczyną problemów dopiero w późniejszym czasie.
Należy pamiętać, że podpisanie protokołu odbioru lokalu w momencie jego przekazania przez dewelopera, nie ogranicza w żaden sposób skorzystania z prawa, jakie niesie rękojmia za wady nieruchomości.
Typowe przykłady wad mienia to:
– zalania spowodowane nieszczelnym odpływem lub każdym innym elementem systemu wodno-kanalizacyjnego, które mogą w konsekwencji doprowadzić do powstania niebezpiecznej dla zdrowia pleśni;
– pęknięcia w fundamencie, a w konsekwencji pęknięcia ścian budynku – w niektórych okolicznościach wady konstrukcyjne mogą również obejmować problemy z osiadaniem gruntu, takie jak nieodpowiednie nachylenie czy drenaż, brak kąta prostego w miejscach połączenia ściany z podłogą;
– niewłaściwa izolacja termiczna czy akustyczna, brak części składowych budynku – na przykład instalacji przyrzeczonych przez dewelopera;
– brak odpowiednich cech, powodujących, że lokal nie może być użytkowany zgodnie z przeznaczeniem wynikającym z umowy;
– każda wada uniemożliwiająca użytkowanie lokalu lub znacznie obniżająca jego wartość, na przykład nieszczelne drzwi lub okna, błędy wypoziomowania podłóg.
Należy pamiętać, że 5-letni okres rękojmi obejmuje nieruchomość i jej części składowe, czyli wszystkie elementy, które nie mogą być od niej odłączone bez uszkodzenia elementu oraz samego obiektu. Natomiast drzwi i okna nie spełniają tego wymogu i w związku z tym, wszystkie urządzenia, znajdujące się na terenie nieruchomości, które można łatwo zdemontować bez narażenia na uszkodzenie, również obejmuje krótszy okres rękojmi.
Co ważne, nie należy zwlekać z dochodzeniem roszczeń, ponieważ nieuczciwy deweloper może próbować przeciągać sprawę i ostatecznie może nastąpić jej przedawnienie, co znacznie utrudni wyegzekwowanie roszczenia wynikającego z rękojmi.
Gwarancja w odróżnieniu od rękojmi.
Rękojmia za wady nieruchomości nie wyklucza możliwości późniejszego roszczenia na podstawie gwarancji i odwrotnie. Klient w żadnej sytuacji nie traci prawa do skorzystania z obu form ochrony, w zakresie naprawy lub wymiany uszkodzonej rzeczy, lub gdy zakup okaże się wadliwy. Prawne uwarunkowanie, jakie jest udziałem rękojmi, nie ma zastosowania przy gwarancji, ponieważ jest to dobrowolna odpowiedzialność sprzedającego w formie spisanej umowy pomiędzy stronami.
Termin obowiązywania gwarancji to średnio rok lub dwa lata, licząc od dnia, kiedy nieruchomość została kupującemu wydana. Termin ten może być jednak zmieniony przez wyraźne zastrzeżenie gwaranta.
Nabywca sam decyduje, z której opcji chce skorzystać w celu usunięcia wady – gwarancji czy też rękojmi. Ponadto, zbywca nieruchomości nie może wykluczyć praw wynikających z rękojmi, a ustanowieniami gwarancji zapewnia dodatkowe zabezpieczenie. Nawet jeśli do umowy sprzedaży jest, dołączona lista opisująca co podlega gwarancji i w jakim okresie, deweloper jest zobligowany do roszczenia wynikającego z rękojmi.
Konsekwencje prawne roszczenia za pomocą gwarancji będą różne od tych wynikających z rękojmi. Zbywca nie może oznajmić, że warunki gwarancji są nadrzędne w stosunku do rękojmi i nie ma możliwości jej zrzeczenia się. Bywa, że sprzedający będą chcieli ustalić listę gwarancyjną w formie jak najkorzystniejszej dla nich – poprzez skrócenie czasu jej obowiązywania lub pominięcia rzeczy, które ustawowo są objęte rękojmią – formą zabezpieczenia, która jest zdecydowanie korzystniejsza dla nabywcy.
Kiedy można domagać się odszkodowania od dewelopera.
O odszkodowanie na drodze sądowej nabywca może się starać bez względu na to, czy skorzystał z gwarancji lub rękojmi, w każdym przypadku, gdy poniósł szkody z powodu istniejącej wady. Może również dochodzić odszkodowania równocześnie z egzekwowaniem rękojmi lub gwarancji.
Artykuł 118 Kodeksu cywilnego na zasadach ogólnych określa termin przedawnienia roszczeń na 6 lat od powstania szkody, czyli nie wygasa wraz z terminem rękojmi.
Kupujący jest zobowiązany do wskazania rodzaju oraz wysokości szkody, bezpośredniej przyczyny, przez którą powstała szkoda i czy jest związek pomiędzy obiema, czyli musi wskazać jednoznacznie, że szkoda powstała w związku z błędem dewelopera. Opinia biegłego sądowego jest dla sądu podstawą do wydania wyroku, zatem prywatne ekspertyzy właściciela nieruchomości będą dla sądu niewystarczającym dowodem.
Rękojmia za wady nieruchomości, czyli co warto wiedzieć.
Części wspólne budynku również objęte są prawem do rękojmi za wady nieruchomości, zgodnie z tymi samymi zasadami obowiązywania jak przy sprzedaży indywidualnej, chociaż jest to roszczenie proporcjonalne do udziału kupującego.
Sprzedawca ma obowiązek poinformować nabywcę nieruchomości o występowaniu rękojmi za wady nieruchomości oraz gwarancji. Rękojmia za wady nieruchomości występuje zawsze, natomiast gwarancja niekoniecznie.
Jako że gwarancja i rękojmia za wady nieruchomości występują niezależnie do siebie, w sytuacji odrzucenia reklamacji na podstawie jednej z nich konsumentowi nadal przysługuje możliwość dochodzenia swoich roszczeń w na podstawie tej drugiej.
Rękojmia za wady nieruchomości pomoc prawna.
Masz problem z wyegzekwowaniem od dewelopera roszczeń z tytułu rękojmi. Nie czekaj, skontaktuj się z nami, nasi prawnicy pomogą Ci uzyskać odszkodowanie od dewelopera.
Skontaktuj się z nami
